河南地产大榭资本局:上市公司三家 建业地产负债1510亿
从建业地产来看，其债务压力不小。建业地产的资产负债率从2018年上半年的87.04%上升到2020年上半年的92.02%，增幅约5个百分点。截至2020年上半年，建业地产负债总额达到1510亿元。
胡葆森和河南已经深深地联系在一起。
作为河南省濮阳县人，胡葆森上了中学，下乡插队，上了大学，打工，在老家创业，后来被命名为河南建业足球俱乐部，深深烙上了“河南情结”。
“建业不灭”这句话让胡葆森在河南扎下了根。守护着一亿人口的中原，胡葆森的“房地产帝国”已经达到河南省18个地级市和104个县级市。有河南人说：“在河南卖的9套房子中，就有一套是建业的。”
虽然很难说这句话是真是假，但胡葆森确实在河南创造了太多的第一：第一个中外合资的房企，第一个推出高档住宅小区，第一个实施房贷……河南背负了太多胡葆森的荣耀。
于是，河南建业有了“河南之王”的称号，胡葆森也被列为“中国房地产三君子”。他也是房地产界的“三君子”。现在冯仑在鼓励人们，王石在探索群山。只有65岁的胡葆森还坐在第一线，为建业集团“走出去”而努力。
2020年，河南建业将在资本市场蓬勃发展。5月，建业新生活在香港上市；11月，中原建业也在港交所提交了招股说明书。加上之前已经上市的建业地产和游助智造科技，河南建业将有4家上市公司，房地产资本越来越大。
01热爱足球的房地产大亨
胡葆森1955年出生于河南濮阳。21岁时，被推荐到郑州大学学习英语。毕业后分配到中国纺织品进出口公司河南分公司工作。
拥有一门外语的优势，不仅可以得到一份好工作，还可以改变你的生活。胡葆森是幸运的。
1982年，当时的河南省对外贸易经济合作厅正在物色人选，参与在香港成立进出口贸易机构。除了有进出口经验外，胡葆森还在全国外贸系统业务员外语考试中获得河南省第一名，最终成功赴港就业。
胡葆森在香港呆了10年。
然而1992年，改革的春风吹向大江南北，也将胡葆森吹回了河南。,胡葆森并没有空手而归。1991年胡葆森拿到体制内最后一份工资后，他实际上通过炒楼花赚到了人生中的第一桶金。
手握数千万元，胡葆森回到河南创办建业地产，成为“庞大地产大军”的一员。
1993年春，胡葆森在购买了郑州郊区的第一块土地后，创造了河南房地产史上的一件杰作——金水花园。
金水园不仅是国内第一批按揭房，还采用了这样独特的十年还本销售模式。当时建业承诺十年后在保证产权的基础上全额偿还购房款。
毫无疑问，胡葆森忠实地履行了“十年合同”，这也使建业在河南房地产市场上一炮而红。之后，建业地产在郑州站稳了脚跟，建起了乐言社区、春晖社区、郑州期货城、建业城市花园等多个项目。
但与其他房企在壮大之后便走出自己“发家地”不同，建业想做的却是“河南王”。如今建业集团迟迟难走出河南，与胡葆森坚持“建业不走出去”有着莫大的关系。
自1994年足球职业化改革以来，河南建业是唯一一棵从未换过老板的足球常青树。这似乎是胡葆森在河南坚持的又一个缩影。
这个被冠名为“建业”的足球俱乐部创造了中国职业足球史上的许多第一。除了从不更换投资人和赞助商，河南建业是唯一打过亚冠、中超、中国A、中国B的足球俱乐部；河南建业经历了三降三降，可谓“三起三落”。
2009年，河南建业以中超亚军的身份夺得亚冠，并达到巅峰。因为在主场多次击败强队，被授予“专攻各种不满”的称号。
胡葆森当时意气风发。2016年在平安夜，建业组织了一场粉丝嘉年华。胡葆森当时动情地说：“不要要求很多钱，只求一个承诺；不求一鸣惊人，只信天道，赏辛苦；不求足球巨头，只求草根为民。建业会一直坚持踢球，直到破产。”
赛后，胡葆森(右)向亚森彼得罗夫致意
但近年来，河南建业足球俱乐部一直处于频繁更换外援、更换外教、支付违约金的“折腾”中，频频徘徊在保级保级的边缘。
另一方面，建业也在求变，在it领域有点像IBM。百年“蓝巨人”能在历次技术革命中生存和发展，其保守创新使其顺利度过历次危机。
但与IBM不同的是，建业虽然足够保守，但由于行业和壁垒不同，并不是“蓝巨人”。
02“外人”宠溺
在整个26年里，建业的商业版图都集中在河南。胡葆森曾经说过：“一代人要承担一代人的责任，我想在河南做这样的事。”
从郑州到胡葆森老家濮阳，再到县级市，直到2017年，建业完成了河南“五级市场”的全覆盖，却没有踏出河南。
胡葆森曾在2015年的文章《寻找建业的蓝海》中写道：“未来15年，河南将有3500万人进入城市，需要增加10亿平方米的住房。”他看到的是城市化进程中几亿人的住房需求。
但是“92派”的同行已经走遍了全国，建业在河南是拿不出手的。
2016年，碧桂园、恒大、万科云集郑州，这里有15个“地王”。
当时建业还是决定坚守河南。就连胡葆森都说自己的梦想是：“在河南这个130县以上的城市，如果以后有机会，可能会进一步进入这个重点乡镇，乡镇有500多个。如果还有机会，如果我自己身体允许，从省会城市到中等城市，到县级市，最后到这个乡镇，这就是我的目标。”
河南郑州商品房
2019年前8个月，在河南省第一大城市郑州，建业市场销量仅排第六，被碧桂园、万科、融创等巨头赶超。
在失去原有轨道上的绝对优势后，胡葆森的选择是重开一条轨道，走“重资产轻资产”的道路，努力忽视资产。
在2018年度业绩会上，曾坚决表态不出河南的胡葆森也妥协了，他表示，将会有条件地走出河南。
在建业集团旗下，除了重资产建业地产外，2019年收购的上市公司游助智兆科技有限公司、2020年5月上市的物业管理公司建业新生活、11月即将分拆上市的建筑公司中原建业。这三家企业的方向分别是装配式建筑、物业管理、建筑，都是围绕“轻资产”的发展路径。
换句话说，从征地、建房、组装，再到物业，建业建立了一站式服务。
其中，中原建业的建筑业务是典型的轻资产。
“代建的这种形式确实是时代的产物，其实代建就是不需要承担拿地的风险，只负责盖房子，或者在品牌上进行一些合作。”中原房地产市场分析师卢文喜告诉市场。
而努力打造代理的原因不言而喻。
北京房地产商会会长李乃超说：“房地产开发企业真的越来越差了，尤其是直接做房地产开发。这个重资产管理是有一定风险的。所以很多开发企业采取代理建设的形式，利用品牌赚钱。
但是，这种“代工”模式必然会有漏洞。
接管
一年多前，购买周口市“万达广场建业十八城”小区的业主发现工地塔吊停止工作，施工人员变得稀疏。一时间，“他们买的房子出事了”的担心迅速在业主中蔓延。
位于周口市建设路与大庆路交叉口附近的这个“万达+建业”核心商业项目，是由天香投资控股有限公司（以下简称天香控股）联合万达集团、建业集团共同打造的。的意思是说，天翔控股是实际拿地的开发商，而万达和建业只是锦上添花，建业的作用是代理。
建业十八城，目前仍在建设中
与建业集团相比，天翔控股更具有“投资公司”的属性。天翔控股成立于1998年，将自己定义为区域商业机会的发现者和整合者。产业布局主要分为三大板块：消费、房地产和生态旅游开发。
事实上，导致这个项目停止的重要原因之一是天翔控股挪用了这笔钱。12月7日，在建业与业主的面对面沟通会上，这个原因也得到建业的确认。
建业集团的代表告诉业主天香控股在这个过程中把土地抵押出去之后，又将账上的资金抽调到别的项目中，因此造成资金链断了。，“没什么大不了的”
李乃超告诉城市社区：“房地产开发商抵押土地是正常的，这是为了融资等后续资金的正常运作。像这样代建的项目，出事了之后开发商肯定负主要责任。但是对于代建方影响也很大，比如信誉、品牌，甚至是法律风险上。”
项目暂停一年多，建业终于选择接手。沟通会上，周口地区总经理马晓腾向建业十八城业主“建业全盘接手十八城的项目，不会烂尾。”承诺
如何走出河南？
胡葆森对建业地产的“走出去”战略是有条件地走出去，即以河南为点，划一个半径，做华中市场，坚持半径500公里的原则。
也就是说，胡葆森的“走出去”并不是真正意义上的地理意义上的走出去，更多的是取决于建业的房地产“品牌”，更深刻地取决于河南走出去的“资源”。
在就像上文的周口建业十八城，就是靠着“建业”的品牌溢价，做代建等轻资产业务，赚“轻松”的钱。,任何事情都有优点和缺点，尤其是在探索新的商业模式方面。
走的是忽视资产的路子，建业不敢走太远。
目前中原建业核心项目仍以河南为基地，河南仍是建业最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建业182个管理项目中，有174个位于河南省，占比超过90%。
卢文熙告诉作为建业地产来说，“它要想走出去，要有把握项目风险的能力”。
另外，要走出河南，不仅要走得扎实，还要走得稳。品牌是一个坚实的基础，但是需要大量的资金来支撑。陆文熙对城市社区说：“走出去的一个必要条件就是需要资金。”
从建业地产来看，其债务压力不小。建业地产的资产负债率从2018年上半年的87.04%上升到2020年上半年的92.02%，增幅约5个百分点。截至2020年上半年，建业地产的负债总额达到了1510亿元。
想“有条件”离开河南的胡葆森，正面临着相当大的财政压力。现在，胡葆森应该如何打破这个游戏？
（作者|曾嘉艺 编辑|韩忠强）
