什么都懂|住房和城乡建设部工作会议定下重点工作 明年怎么去楼市？
诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮表示，今年受疫情影响，租房市场下行，长租公寓受到较大冲击。但公寓事件也透露出，目前长租公寓行业需要更完善的监管政策，预计明年长租公寓政策会更完善。在政策支持和详细监管下，2021年，长期租赁公寓机构也将面临战略方向的调整。
明年楼市如何调整？最近，住房和城乡建设部会议明确提出了明年的八项重点任务，要求保持房地产市场平稳运行。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议总结了2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析了形势和面临的问题，提出了明年工作的总体要求和八项重点任务。
八项主要工作包括：全面推行市区重建行动，以促进高质素的市区发展；稳步实施房地产长效机制规划，促进房地产市场稳定健康发展；大力发展租赁住房，解决大城市突出的住房问题；加强城市治理，推进弹性城市建设；实施农村建设行动，提高农村建设水平；加快“中国制造”发展，促进建筑业转型升级；继续推进改革创新，加强法律法规和标准体系建设；加强党的全面领导，建设高素质干部队伍。
首先扩大内需，加快城市更新和旧城区改造
住房和城乡建设部在本次工作会议上提出的八项重点任务中，第一项重点任务是全面实施城市更新行动，促进城市高质量发展。同时，全面推进旧城区改造。
会议提出，要切实转变城市发展建设方式，协调城市规划、建设和管理，推进城市结构优化、功能提升和质量提升，进一步推进以人为本的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、弹性、智慧、人文城市。改善城市空间结构，构建以中心城市、大都市区和城市群为主体、大中小城市和小城镇协调发展的城市体系。实施城市生态恢复功能改善工程，提高人居环境质量。加强历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进旧城区社区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制、可扩展的机制和运行模式。系统、全球推进海绵城市建设，统筹推进城市治涝，巩固城市黑臭水处理成效。进一步推进生活垃圾分类。
解读：今年住房和城乡建设部工作会议把“全面实施城市更新，全面推进旧城区改造”作为第一要务。
壳牌研究院首席分析师徐小乐指出，城市更新是一项重大的民生工程和发展工程。最近的中央经济工作会议指出，要坚持扩大内需的战略基础，把扩大消费与提高人民生活质量结合起来。城市更新和旧城社区改造是重要的环节。2020年可以说是城市旧社区改造政策的“第一年”。政府工作报告首次明确了旧住宅区年度改造目标，从1月到N
关于房地产调控，会议提出，要稳步实施房地产长效机制方案，促进房地产市场稳定健康发展。坚定不移地坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制。
解读：2016年开始，房地产长效机制提出五年。2019年，住房和城乡建设部工作会议提出了“房地产市场稳定健康发展长效机制方案”，这次住房和城乡建设部工作会议进一步明确了“房地产市场稳定健康发展长效机制方案”。坚定不移地坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制”。
壳牌研究院首席分析师徐小乐表示，即使疫情冲击了2020年的经济发展，房地产调控也没有放松。相反，当地市场的回暖引发了下半年“一城一策”的密集出台。据统计，20多个城市调整了限购限贷限售政策。同时，从下半年的调控可以看出，房地产市场监管预警机制得到加强，地方政府部门的协调联动得到加强。未来，长效机制将取代房地产的周期性调控，房地产业的发展将回归原点，更好地发挥对宏观经济的支撑作用。
没有提到“三个稳定”的目标
可以看出，与2019年住房和城乡建设部工作会议相比，本次会议没有提到“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的调控目标。
徐小乐表示，“三个稳定”不是短期目标，而是近几年常态化要达到的目标。明年，国内外经济、金融和贸易仍将存在很大的不确定性。国内房地产市场仍应坚持“房住无炒”的主调，保持房价、地价和市场预期稳定。今年房地产市场总体稳定，但少数城市出现分化和波动，调控责任主体在城市。过去调控手段主要是限购限售等行政和短期政策，现在转向金融(如三条红线)、税收等长期市场机制，对市场进行动态、结构性调整。这是中国长期房地产调控手段的进步，减少了行政对市场的扭曲。
房地产调控将在活动前后进行监督
会议提出强化城市主体责任，完善政策协调、调控联动、监测预警、舆论引导和市场监管机制，保持房地产市场平稳运行。
解读：会议虽然没有提到“三个稳定”的目标，但明确了房地产调控会在事件前后的全过程进行监管。
易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，“政策协调、监管联动、监测预警、舆论引导、市场监管”的表述结合了监管前后、市场导向和行政手段，具有积极的作用。在长效机制方面，预计将形成一手住房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系四大价格监管体系，将发挥积极作用。
明确租房对于缓解大城市突出住房问题的重要性
会议提出要大力发展租赁住房，解决大城市突出的住房问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快短期租赁住房建设，解决新市民和青年特别是从事基本公共服务的人员的住房问题
说明：中央经济工作会议和住房和城乡建设部会议都把重点放在解决大城市突出的住房问题上，大城市的住房问题受到重视。
徐小乐指出，在住房和城乡建设部的会议上，把大城市的住房问题和租赁住房的发展放在一起表达，明确了租赁对于缓解住房供需矛盾的重要性，尤其是在大城市。未来，住房租赁的发展将继续在增加租赁住房供应、维护和扩大租赁权利、规范和支持租赁企业发展等方面发挥作用。到那时，房租会更稳定，租房真的会成为长期居住的选择。
诸葛住房搜索数据研究中心分析师陈晓也指出，本次会议首次明确提出建立以经济适用房和共有产权房为主体的住房保障体系，要求在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，体现了按市决策的思路，符合住房不投机的原则。它为加强住房保障建设提出了明确的方向，特别关注大城市的租房群体，在促进居住和生活目标方面发挥了重要作用。
长期租赁公寓行业将迎来整顿，监管政策将更加完善
会议提出，要规范房屋租赁市场发展，加快培育专业化、规模化房屋租赁企业，建立健全房屋租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
解读：相比过去加快培育专业化、规模化租赁企业，住房和城乡建设部会议还提到“规范住房租赁市场发展，整顿租赁市场秩序”。
诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮表示，今年受疫情影响，租房市场下行，长租公寓受到较大冲击。但公寓事件也透露出，目前长租公寓行业需要更完善的监管政策，预计明年长租公寓政策会更完善。在政策支持和详细监管下，2021年，长期租赁公寓机构也将面临战略方向的调整。
