上海学区房难找 替换客户晃号:预算1000万也在跑
在新的房地产市场规则下，在家庭没有优先权的情况下，二次购房者的正常改善需求受到抑制。在异常拥挤的深圳楼市中，严初、李成等需求刚性的购房者在家中被边缘化。
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本文来源：时代财经 作者：童洁
今年的“双12”恰逢周末，但杨艳(化名)并没有像往年那样沉浸在线上线下的购物中，而是在为家里的房子置换忙碌着。
12日下午4时许，杨艳夫妇携带半年前准备好的置换资金，赶往上海徐汇区惠城南街售楼处。这一天是惠城南街新居开始被认可的第一天，但工作人员告诉杨艳，已经有几百人在她面前提出来了。
过去的经历告诉杨燕，她不能把自己挂在树上。于是，第二天，杨艳和丈夫在新静安板块前往仁恒静安世纪认筹资金。作为另一个“网红板块”，杨彦同样受到了热认现场的迎接。数据显示，在项目识别的第一天，识别率达到了250%。
“我们又要和你一起跑了。”杨艳在一个人多的地方看到这两栋楼，有点失落，但并不惊讶。这几个月，杨彦的生活围绕着看房、认彩、摇奖展开。即使她有几千万的预算，在替补的路上也是屡战屡败。
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当然，在买新房不断受挫的时候，杨艳也想过转行买二手房。她告诉时代财经，二手房的选择远比新房多，但当中介为她结算时，她发现二手房的价格不仅上下颠倒，还需要缴纳各种税费，增值税更是难以承受。
这可能就是目前上海成千上万的置换客户的尴尬，尤其是那些痴迷于学区的客户，他们经常面临着每一套新房都要爆炸，二手房价格高的局面。
“没有陪跑的置换是不完整的”
杨艳是90后的新手妈妈，孩子才1岁8个月。虽然距离孩子正式进入小学还有一段时间，但杨燕听说，上海有很多优质学校，既需要核实学籍学历，也需要核实户籍，有的学校对落户年限有严格规定。
此外，今年3月，上海市民招录和私彩政策出台，相对稳定的私立入学路径发生变化，招生概率不确定，投注资金就读优质私立学校的风险大幅增加。想象着四年后的场景，强烈的紧迫感袭上了杨彦的心头。和丈夫商量后，他们决定尽快更换学区。
“我们俩都是外地注册的，更换很麻烦。孩子上小学的时候换房已经来不及了。而且我们也担心房价会涨，越早买房越划算。”今年6月底，杨艳以557万元的价格卖掉了她之前住过的小三居室。还清贷款加上手里的现金，杨艳的置换预算在1000万初期。
如果没有学区的限制条件，杨燕家买个中环外环的大三房就够了。一旦有了学区的限制，杨燕的更换选择瞬间变窄，她把目光投向了徐汇、前滩、碧云这三个上海极其火爆的教育板块。
杨彦第一枪是在八月。当时前滩的知名度已经很高了，网上讨论前滩的优秀教育资源。华师大附中，惠灵顿中学，九年制学区，听起来都像是无限憧憬。因此，当格力
前滩的高温让杨艳第一次摇号就撞墙了。格力浦江海德仅推出195套房，就有1215名申请者，入住率高达62.3%。这是一个“千人摇”楼盘，1000多人会路过自己喜欢的房子，杨彦夫妇会成为千分之一的不幸者。
但是，杨彦的士气并没有受到影响。她每天花更多的时间收集数据，研究上海教育资源的分布情况，一遍又一遍的清点手头的钱。“我们已经将预算增加到1100万英镑，我们不知道具体位置。我们可以接受大宁，新疆湾，大红桥。”杨彦告诉时代财经。
不过上海的学区房比较抢手。此后，杨彦先后参与了大宁板块融创静安安迎、仁恒静安世纪一期、大红桥板块路宏湾等多个楼盘的认定。但结果失败了。“不伴跑的替换是不完整的，希望伴跑的生命快点结束。”回首这段路，杨艳用幽默的话语掩盖了自己的失落。
让杨艳感到无奈的是，她在惠城南街和仁恒静安世纪看到了和她一起跑步的迹象。网上识别监测数据显示，惠城南街二期共推出237套房，首日识别吸引数千人，目前识别率已达696%；仁恒静安世纪二期推出168套房，首日认购率250%。
“现在我们的策略是广泛传播网络。除了偏远地区，只要有好的学区，而且在预算之内，我都不会相信自己摇不动一套房。”以上两栋楼的抽奖活动还没有开始，杨艳已经开始了下一轮看房。她最大的目标是在2020年最后一个月成功上火车。
二手学区房暴涨
“学区房”已经成为目前保持和增加房地产价值的王牌。相对于政策限制价格相对稳定的新房市场，蹭学区房的二手房市场热潮一路高涨。根据平米研究院发布的一组数据，今年上海优质双学区房和九年一贯学区房增加了20%以上。
格力浦江海德摇号失败后，杨艳试图在前滩买一套与中国师范大学第二附属中学相对的二手房，最终被价格说服。“当时前滩的新房大概卖了12万平米，二手房价格超过15万平米，新房大部分都在1300多万。”
以前滩东部一品为例，壳搜显示目前小区有6套待售房屋。总价最低的是一套小户型，挂牌价格930万，其他房屋总价在1350-1400万之间；最低挂牌价格为153148元/m2，最高为160041元/m2。
据史料记载，今年4月，小区内售出一套三居室，单价仅为108223元/平方米。1月和3月出售的小户型公寓单价相对较高，平均单价约为12.5万元。从小区整体数据来看，今年1月份钱潭东方一品平均上市价格为11.43万元/平米，11月份最新数据达到15.68万元/平米。
“每平米增加5万是一部分，房东还让我们承担增值税，这是成本的另一部分。一套房涨了几百万，增值税可能要交几十万。加上其他税费，一套三室至少能拿到1500万。我不想买，真的买不起。”杨彦说。
某种程度上，一套二手房价格的倒挂也催生了楼市的“新潮流”，让尴尬的置换客户杨艳一直有希望。杨澜坦言，和几个正在更换的朋友商量后，她得出结论，新房的性价比明显高于二手新房。中标相当于“省钱”。“如果你摇身一变成了新房，即使以后不住了，增值空间也是非常可观的。”
但从数据来看，上海的二手学区依然保持着高烧。据兔子博士提供的统计，从3月份开始，上海的学区房量明显增加，价格也呈上升趋势。截至10月，2020年学区：售出53571套，同比增长11%，占全市交易量的26%；成交均价59114元，同比上涨7%，比全市均价高21%。
