楼市见顶！在“大拆大建”的时代 一夜暴富的机会并不多
黄预测，到2030年，我国商品房销售面积将逐步减少到10亿平方米左右，房地产将从增量时代进入存量时代。
文|凯风
不久前，“一夜之间诞生上千个亿万富翁"深圳市中心城中村拆迁”的消息风靡网络。
这不是一个孤立的案例。早在几年前，“广州某村举行迁址盛宴，摆下1500桌”，“中山某村分红13亿”等新闻就刷新了人们的认识。
面对轰轰烈烈的城市化，靠拆迁致富很正常。城市扩张让原本处于边缘的村落分享发展红利，无疑是经济社会进步的体现。
毕竟在从1998年到2020年，全国房价从2000元升到1万元，翻了5倍。和北方四大一线城市广深，中心城区房价已经从最初的4500元涨到6-10万元甚至更高。
无数人从这场财富盛宴中受益。自然，原住民也不应该例外。这可能是他们改变命运，扩大财富，实现阶级飞跃的唯一机会。
这场财富盛宴还能持续多久？
01
任何财富盛宴都离不开大环境的支撑。
城市原住民之所以能够分享发展红利，一方面是因为他们受益于城市化的迅速推进,将村庄引入城市，另一方面是因为他们离不开房价的不断上涨,将原本可以忽略不计的土地价值提高了数倍。
2019年，中国城镇化率突破60%,与2009年的46.6%相比，增长了近14个百分点。
根据国际经验，当城市化率在30%-70%之间时，城市化、工业化和经济发展都将处于加速阶段；一旦超过70%，无论是基础设施投资、城市建设还是经济发展都会全面放缓。
这意味着按照目前的城镇化速度，不到10年中国的城镇化率将达到70%的门槛。到那时，城市建设的步伐和房地产的趋势都将受到抑制。
可以说城市化进入了后半段，这是很多城中村最后的转型红利时代。
与城镇化并道而行的，还有房价。
2019年，全国商品房销售面积17.1亿平方米，同比下降0.1%。这一比例仍处于历史最高水平，但在黄看来，这已经是一个上限。
黄预测，到2030年，
这个大的变化至少会带来两个影响：第一，最后存活下来的全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右，房地产将从增量时代步入存量时代,必须是万科这样的领先开发商；
其次，在大量中小房企可能会消失,许多城市的房价将面临根本性的考验。即使在同一个城市，不同地点的房价也会有涨有跌，这将成为常态。
显然，一旦城市化达到70%的门槛，楼市销售逐渐见顶，靠房价一夜暴富的几率也会降低，靠拆迁改变命运的可能性也会变低。
楼市将会出现明显分化
国家对“大拆大建”的态度正在悄然改变。
去年国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到“十四五”期末，力争在2000年底前基本完成需要重建的旧城区改造任务。
根据官方报告，需要重建17万个旧的城市社区。换句话说，02
2000年前主要城市旧社区的比例
值得一提的是，这里的旧住宅区改造与城市棚户区、城中村改造有很大不同。
旧住宅区的改造面向2000年以前建造的住宅区，主要在到“十四五”末，也即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。,不涉及拆除和重建，也不涉及征地补偿。
水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施
为什么中国的城市建设理念突然从大规模拆迁建设到城市更新变化这么大？
原因很简单。虽然城市发展已经进入存量更新时代，但是拆迁改造成本会随着房价的上涨而上涨。
这导致旧城拆迁改造变得不堪忍受。
同时，这是典型的城市更新思维。没有大拆大建，自然也不会产生“一夜暴富”的机会。
城市更新不仅需要简单的拆除和重建，还需要与历史保护、产业升级、提高城市活力和创造新的经济增长极相结合，这超出了传统的发展思路。
在这方面，广州颇具代表性。据市住建局有关负责人介绍：
与过去主流的“大拆大建”模式相比，“城市更新”正在成为新的方向。
这种观念的转变也意味着“大拆大建”的时代即将过去，拆迁一夜暴富的空间越来越小。
城市更新， 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向， 公建配套的完善， 人民的宜居环境水平的提高。
正是在这样的背景下，城中村改造突然呈现出爆炸性的趋势。
广州是龙头。根据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，广州将在三年内推广03项目。
285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造
同时，为了推进城中村改造，从广东到广州到黄埔等区，各级部门出台了一系列优惠政策：
来源：羊城晚报变政府主导为企业村集体主导，
这可能是签一片、拆一片、建一片；少数主体拒不统一改造，可申请政府裁决或法院诉讼；回迁房可有条件对外销售……和无数城市原住民享受城市扩张红利的最后机会。
我们可以看到，从广州到整个珠三角，城市里无数的村庄都开始拥抱转型，生怕落后一步，不仅积极对接开发商，签约率也迅速攀升，甚至超过了过去多年的进度。
这种场景很有代表性。长期以来，城市城中村改造一直处于停滞状态，大多数村民都有疑虑、犹豫甚至反抗。
今天，一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动
楼市即将见顶，城市化进入下半年，这是未来的大趋势。
虽然城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向，但如果房价出现明显的横盘甚至下跌，不仅会影响企业介入改造的积极性，还会进一步影响原住民可以获得的利益。
更重要的是，这一轮旧城改造不是定点突破，而是集体进军。这些集中的改造项目无疑将为几乎所有人都已经意识到，这是最后的改造机遇期，一旦错过可能就将永远错过。这座城市提供大量的新住房
此外，过去的城中村改造大多是高回报的房地产开发项目。未来城市城中村改造可能向产业主导方向转移，房地产开发比例可能萎缩，无疑有利于整个城市的发展，但必然会给具体项目的收益带来一定的影响。
在这方面，供给井喷之下，无论是房价还是租房市场，都不可避免遭受冲击。谁
相反，延迟越长，启动越慢，落地越慢，政策变量和市场变量越大。
显然，在最后一个机会期到来之前，积极推进已经来不及了。
最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早，谁就能占据先行优势。
城市更新的爆发不是一个孤立的现象。
从广州到深圳，从佛山到东莞，从珠三角到长三角，成千上万的城中村开始积极拥抱城市更新，唯恐错过最后一场楼市盛宴。
04
作为广州市第一批城中村改造项目，文冲与猎德、琶洲的开工时间几乎相同。但猎德转型已久，文冲旧制改革自2009年启动以来，由于利益纷争和对改革方案的质疑，一直处于停滞状态。
直到2015年，这个项目党迎来了一个转折点，行业龙头企业万科的介入，复兴了文冲的老改革。广州黄埔文冲村，就是抢跑者之一。
这种速度不能说是不快，但与同时期的道德追求相比，文冲的旧改革已经浪费太久了。亚运会前后，旧的追求道德的改革被推倒在地，七八年前成为市中心的一部分。村民们在楼上洗脚躺下收租，享受着城市发展和房价上涨的红利。
当然，这两年来，文冲表现出了加速的趋势。2019年以来，文冲很多安置房陆续移交。今年将有500多名村民搬回新居，所有村民的拆迁房都将能够开工建设。签约的原住民正好赶上楼市最好的时候。
近日，文冲地块项目“万科城市之光”成为网络名人级存在，并被赋予了“下一个道德追求”的强烈期待。
文冲能不能成为下一个“求德”就看那几个留守户，能不能看到城市改造的大势，能不能算清拆改造的大小账。
毕竟，目前，借助旧改政策，文冲整体签约率已经高达99%，仅剩20多栋留守户。
利息账户后面还有一个合法账户。不久前，广东推出新政和“三旧改革”工程。多数原权利主体同意改革，少数原权利主体不同意改革，可以积极探索政府裁决和司法审判。这意味着拖延越久，影响的不只是居住体验，还包括潜在的租金收益、房价升值收益，以及集体物业变现带来的现金流等预期收入，这笔账并不难算。
所以在楼市高峰期，城中村改造项目井喷，大规模拆迁建设结束，司法判决逐步介入的背景下，谁也没有拖延的资本。
